beschränkte Ausschreibung - für ein Einfamilienhaus ist eine öffentliche Ausschreibung zu aufwendig, daher werden Firmen anhand einer Bieterliste zur Anbotlegung eingeladen. Entsprechend dem Umfang der Arbeiten wird die Anzahl der eingeladenen Firmen festgelegt, wobei man immer davon ausgehen muß, daß ohnedies nicht alle eingeladenen Firmen ein Anbot abgeben.

Bankgarantie - der Haftrücklaß wird oft vorzeitig gegen eine Bankgarantie abgelöst. Diese ist quasi Bargeld, nur daß es nicht in Ihrer Schublade liegt, sondern eine Bank im Gewährleistungsfall die Ausbezahlung der anfallenden Kosten garantiert.

Bauplatzsuche - durchaus ein Thema für ein ganzes Buch, hier nur eine kurze Checkliste:
  • Grundbuch - Überprüfung auf Hypotheken, Servitute etc.
  • Preisangemessenheit - Erkundigung bei Gemeindeämtern, bei Nachbarn
  • Nebenkosten - Maklergebühren, Aufschließungskosten
  • Lage, Umgebung - mehrmals anschauen zu verschiedenen Tages- und Wochenzeiten, nachfragen wegen geplanter Bauführungen in der Umgebung (Straßen, Betriebe), Nebel- und Windhäufigkeit bei Nachbarn erfragen, Besonnung beobachten, Bauen in Hanglage regelmäßig teurer als in der Ebene
  • Flächenwidmungs- und Bebauungsplan - Einsichtnahme bei Gemeindeämtern (was darf auf dem Grundstück gebaut werden, welche Bebauungen sind auf den Nachbargrundstücken zulässig?)
  • Grundwasser - Erkundigung bei Gemeindeämtern, bei Nachbarn
  • Bodenbeschaffenheit - ist der Boden wasserdurchdurchlässig, ist mit Fels zu rechnen - Erkundigung bei Gemeindeämtern, Nachbarn, im Zweifel Probegrabung
  • Grundstückszuschnitt, Grundstücksgröße - hat die Parzelle eine günstige Form, wie kann zB der Garten und die Zufahrt angelegt werden?


Bebauungsbestimmungen - Erkundigung bei Gemeindeämtern, hier kann es sehr verschiedene Festlegungen geben
  • wenn kein Bebauungsplan vorhanden - Anpassung an die ortsübliche Bauweise (läßt sehr viel Freiheiten)
  • wenn Bebauungsplan vorhanden - Bebauungsbestimmungen genau prüfen, denn diese können sehr restriktiv und hinderlich sein - eine Änderung des Bebauungsplanes wird der private Bauherr nur in Ausnahmefällen zustandebringen.


Beratung - unser Büro bietet auch Beratungen an, wobei die ganz grundsätzlichen Fragen (Bauen ja/nein, Bauplatz, Neubau, Sanierung, Fertighaus, Baukosten, Finanzierung, baurechtliche und bautechnische Themen etc. etc.) besprochen werden.
Je offener Sie Ihre Situation darstellen und je mehr Bauherr und Baufrau (wenn eine Familie bauen will) mit einer Zunge sprechen, desto effizienter wird diese Beratung sein.
Diese Beratung ist nicht gratis, aber sie ist interessensneutral - im Gegensatz zu einem Vertreter, der Ihnen unbedingt etwas verkaufen will, können wir Sie objektiv beraten, weil wir den Aufwand durch ein Honorar (in der Regel zwischen € 0.- und 500.-) abdecken.


Baubesprechungen - je nach Art der Bauaufgabe gibt es ein bis zwei Baubesprechungen pro Woche (am besten als jour-fix fest eingeteilt), wo die erbrachten Leistungen überprüft und die anstehenden Leistungen besprochen werden. Auch die Feinabstimmung der einzelnen Firmenleistungen wird im Rahmen dieser Besprechungen durchgeführt. Wir haben es als Standard eingeführt, von jeder Baubesprechung einen Aktenvermerk zu verfassen, der an alle Gesprächspartner verteilt wird - das ist zwar aufwendig, schützt aber wirksam vor teuren „Mißverständnissen".

Baubewilligung - die „Lizenz zum Bauen", aber nur für das, was eingereicht wurde!
  • Rechtskraft der Baubew. - 14 Tage nach Zustellung des Bescheides wird dieser rechtskräftig, wenn nicht in offener Frist Einspruch erhoben wird - daher zur Sicherheit Rechtskraftbestätigung am Bauamt einholen
  • Fristen für Baubeginn und Baufertigstellung beachten
  • wenn wirklich geändert werden muß - rechtzeitig mit der Baubehörde das Einvernehmen herstellen und eine Planauswechslung durchführen - eine behördlich angeordnete Baueinstellung ist eine sehr unangenehme Sache!
  • Auswechslungsplan - „die Einreichung der Änderung"


Bieterliste - die Auswahl der zur Anbotlegung eingeladenen Firmen (und zwar in der Regel gewerksmäßig getrennt) - wenn Sie von Natur aus mißtrauisch sind (was beim Bauen immer gut ist), so lassen sie bei jeder Ausschreibung zumindest 1 bis 2 Firmen Ihrer Wahl auf die Bieterliste setzen.

Deckungsrücklaß - da während des Bauvorganges alles im Fluß ist, kann die erbrachte Teilleistung nie präzise bestimmt werden, daher wird ein Deckungsrücklaß (in der Regel 7-8%) einbehalten, um allfällige Mängel an bereits erbrachten Leistungen abdecken zu können.

baurechtlich relevante Festlegungen - die Baubehörde interessiert sich für vieles, aber nicht für alles - baurechtlich relevant sind zB
  • das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes (Dimensionen, Materialien, Lage am Grundstück)
  • die Konstruktion (Tragfähigkeit, Brand-, Wärme- und Schallschutz)
  • die Ver- und Entsorgung
  • die Sicherheit (Absturzschutz, Geländer, Stiegen etc.)
  • die Widmungen der Räume
baurechtlich nicht relevant sind zB
  • alle Innengestaltungen, die weder die Konstruktion, noch die Sicherheit und die Widmungen betreffen


Gewährleistungsfrist - in der Regel 3 Jahre ab Übernahme, für die der Auftragnehmer die ausbedungenen Eigenschaften eines Bauwerks oder Bauteils in vollem Umfang gewährleistet. Es gibt absolut keinen vernünftigen Grund, berechtigte Gewährleistungsansprüche nicht geltend zu machen.

Haftrücklaß - Ihre Kriegskasse für die Abdeckung von Gewährleistungsansprüchen, in der Regel 3-4% der Abrechnungssumme. Sollte sich ein Auftragnehmer weigern, Arbeiten im Rahmen der Gewährleistung durchzuführen, so können Sie die Schadensbehebung durch eine andere Firma mit diesem Geld bezahlen.

Kostenschätzung - eine wichtige, wenn nicht die wichtigste Aussage des Architekten, üblicherweise aufgegliedert in
  • Reine Nettoherstellungskosten
  • Baunebenkosten
  • Umsatzsteuer
Die Kostenschätzung sollte mit fortschreitender Projektreife laufend aktualisiert und zunehmend präziser werden.
Eine Beispielkostenschätzung gibt es zum Downloaden.

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Übernahme der Leistung - mit der Übernahme der Leistung bestätigen Sie die Fertigstellung und Mängelfreiheit, außerdem vollzieht sich der Gefahrenübergang, daher Vorsicht! „Haarig" wird es bei Mängeln, die mit vertretbarem Aufwand nicht behoben werden können. Hier ist vor Übernahme eine geschäftliche Klärung herbeizuführen.

Pauschalabschluß - die Versicherung gegen Kostenüberraschungen, funktioniert aber nur, wenn die beauftragten Leistungen klar definiert sind und Sie nicht laufend Änderungswünsche äußern. Daher muß dieses „beidseitige Korsett" gut überlegt werden.
In der Praxis gibt es dann schon oft noch Möglichkeiten, innerhalb der Pauschale hin- und herzuschieben, doch ist man dabei auf den goodwill des Partners angewiesen.


Risikoverteilung - eine sensible Angelegenheit, denn bei vernünftiger Kalkulation übernimmt niemand ein Risiko kostenlos, daher ist hier immer im Detail abzuwägen. Wenn Sie zB den Baugrund als unproblematisch kennen, so ist es vollkommener Unsinn, das Baugrundrisiko auf die Baufirma abzuwälzen. Das Risiko für Beschädigung oder Diebstahl bereits eingebauter Bauteile sollte hingegen bei den ausführenden Firmen bleiben, da Sie ja nicht Tag und Nacht die Baustelle bewachen können.

Preisspiegel - ein positionsweiser Preisvergleich mit hoher Aussagekraft:
  • wer hat einzelne Positionen falsch interpretiert?
  • wie wird der Schwierigkeitsgrad eingeschätzt?
  • wie groß ist der Verhandlungsspielraum, den sich der Bieter offengelassen hat?
  • wer will den Auftrag zu (fast) jedem Preis?


Teilzahlungen - „nachhinkende" Teilzahlungen sind üblich und angemessen. Dabei wird vom Architekten der Wert der erbrachten Teilleistung geprüft, ein Deckungsrücklaß (siehe auch dort) in Abzug gebracht und ein anweisbarer Betrag ermittelt. Sinnvoll ist auch die Erstellung eines generellen Leistungs-/Zahlungsplanes, weil Sie damit rechtzeitig wissen, wann welche Beträge fällig werden und Sie so Ihre Finanzierung optimieren können.

Vergabevorschlag - aus der Anbotsprüfung ergeben sich ein oder mehrere Anbieter, mit dem/denen Verhandlungen sinnvoll erscheinen. Der Architekt wird diese Firmen in einem Vergabevorschlag zusammenfassen.

Vetragsbedingungen - hier entscheidet sich, wer im Streitfall das Nachsehen hat. Grundsätzlich sollte man die Vertragsbedingungen auf ein worst-case-Szenario auslegen und sich freuen, wenn es nicht eintritt. Das Studium unserer „Speziellen Vertragsbedingungen" ist zwar einigermaßen mühsam, sie haben sich aber im jahrelangen Praxistest bestens bewährt.
Die allgemeinen Vertragsbedingungen gibt es zum Downloaden.

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virtual reality - eine sehr effiziente Hilfestellung, Sie sehen das Haus am Bildschirm, am Plot oder am Video aus allen beliebigen Richtungen - an sich eine Mehrleistung des Architekten, die von uns aber aufgrund der aktuellen technischen Möglichkeiten relativ kostengünstig angeboten werden kann.


Vorauszahlungen - unbesicherte Vorauszahlungen sind unvernünftig. Wenn Sie hingegen eine Vorauszahlung mit einer Bankgarantie absichern und damit vielleicht noch einige %-Punkte von der Auftragssumme herunterhandeln können, spricht grundsätzlich nichts dagegen. Das heißt, Ihre Kosten der Vorfinanzierung sind mit einem erzielbaren (zusätzlichen) Nachlaß gegenzurechnen.

Werkverträge - unsere Werkverträge sind kurz und bündig: Wer beauftragt wen mit was zu welchem Preis - alles andere hat der Auftragnehmer bereits mit seinem Anbot bestätigt. Damit erspart man sich das zähe Verhandeln um einzelne Vertragsbedingungen.
Eine Beispielwerkvertrag gibt es zum Downloaden.

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Terminplan - die vierte Dimension, übliche Zeiterfordernisse für einzelne Leistungsabschnitte werden so angeordnet, daß ein sinnvoller Gesamtablauf entsteht, in dem die Leistungen der einzelnen Firmen möglichst effizient und reibungsfrei ineinandergreifen.
Eine Beispielterminplan gibt es zum Downloaden.

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